Od działki do domu, krok po kroku

Wybierz, co chcesz zbudować. Przy każdej ofercie ta sama ścieżka dopasowuje się do konkretnej działki: pomija to, co załatwione, i dodaje kroki „Sprawdź”, gdy czegoś brakuje.

Przed zakupem

1
Sprawdź księgę wieczystąDo zrobienia
Kto jest właścicielem, czy są hipoteki, służebności, roszczenia.
Bezpłatnie, sprawdzisz sam w internecie
Gdzie sprawdzisz:Przeglądarka ksiąg wieczystych
Wpisz numer księgi z ogłoszenia. Hipoteki są w dziale IV, służebności i ograniczenia w dziale III.
Czas: kilka minutKoszt: 0 zł
2
Sprawdź przeznaczenie działkiDo zrobienia
Wypis i wyrys z planu miejscowego z urzędu gminy: co, jak wysoko i jak dużo wolno zbudować.
Kilkadziesiąt złotych w urzędzie gminy, albo poproś sprzedającego
Gdzie sprawdzisz:
Kto pomoże: ArchitektCzas: 1-2 tygodnieKoszt: ok. 50-250 zł
3
Uzyskaj warunki zabudowyTylko gdy: Gdy działka nie ma planu miejscowego
Decyzja gminy, która ustala, co wolno zbudować. Po przyjęciu przez gminę planu ogólnego WZ wydaje się tylko w wyznaczonych obszarach, więc najpierw zapytaj w gminie. Najlepiej kup działkę dopiero z decyzją albo z zapisem w umowie przedwstępnej.
Wniosek może złożyć każdy, ale najlepiej, żeby załatwił to sprzedający przed sprzedażą
Wniosek składasz w urzędzie gminy (formularz jest zwykle w Biuletynie Informacji Publicznej gminy, można go też wysłać przez ePUAP). Złożyć go może każdy, także przed zakupem.
Kto pomoże: Architekt, urbanistaCzas: 1-3 miesiąceKoszt: 598 zł opłaty skarbowej
4
Sprawdź dojazd do drogi publicznejTylko gdy: Gdy dojazd prowadzi przez cudzą działkę
Bez prawnie zapewnionego dojazdu nie dostaniesz pozwolenia na budowę. Służebność drogi musi być wpisana do księgi wieczystej.
Bezpłatnie, sprawdzisz sam w internecie
Gdzie sprawdzisz:Przeglądarka ksiąg wieczystych
Służebność drogi widać w dziale III księgi. Na mapie z granicami sprawdzisz, czy działka dotyka drogi.
Czas: kilka minutKoszt: 0 zł
5
Sprawdź zagrożenia i ograniczeniaTylko gdy: Gdy działka leży w strefie lub obok niej
Zobacz na mapie, czy działka leży w strefie. Opis każdego ograniczenia jest w ramce „Zagrożenia i ograniczenia”.
Bezpłatnie, sprawdzisz sam w internecie
Gdzie sprawdzisz:Hydroportal Wód Polskich
Czas: kilka minutKoszt: 0 zł
6
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnejTylko gdy: Gdy grunt ma klasę I-III
Przy gruntach klas I-III poza miastem budowa wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej i opłaty. Sprawdź klasę w wypisie z ewidencji.
Klasę gleby znajdziesz w wypisie z rejestru gruntów. W granicach miast wyłączenie zwykle nie jest potrzebne.
Kto pomoże: Geodeta, urządCzas: 1-2 miesiąceKoszt: zależy od klasy i powierzchni
7
Badania gruntuDo zrobienia
Odwierty pokażą, czy grunt jest nośny i jak głęboko jest woda. Od tego zależy koszt fundamentów.
Płatne i opcjonalne. Warto przed podpisaniem umowy, zwłaszcza przy droższej działce
Kto pomoże: GeologCzas: 1-2 tygodnieKoszt: ok. 1500-3000 zł
8
Umowa u notariuszaDo zrobienia
Najpierw umowa przedwstępna z warunkami (np. uzyskanie WZ), potem akt notarialny. Koszty policzysz w kalkulatorze obok.
Przydatne:
Kto pomoże: Notariusz, doradca kredytowyCzas: 2-6 tygodniKoszt: patrz kalkulator

Projekt i formalności

9
Kredyt na budowęDo zrobienia
Bank wypłaca kredyt w transzach po kolejnych etapach budowy.
Przydatne:
Kto pomoże: Doradca kredytowyCzas: 1-2 miesiąceKoszt: prowizja zwykle płaci bank
10
Mapa do celów projektowychDo zrobienia
Geodeta przygotowuje aktualną mapę działki z sieciami. Na niej architekt rysuje dom.
Kto pomoże: GeodetaCzas: 2-6 tygodniKoszt: ok. 1500-3000 zł
11
Projekt domuDo zrobienia
Gotowy projekt z adaptacją do działki albo projekt indywidualny.
Kto pomoże: ArchitektCzas: 1-4 miesiąceKoszt: ok. 8-40 tys. zł

Przyłącza

12
PrądDo zrobienia
Przydatne:
Kto pomoże: ElektrykCzas: 2-12 miesięcyKoszt: ok. 2-5 tys. zł
13
WodaDo zrobienia
Przydatne:
Kto pomoże: Hydraulik, studniarzCzas: 1-6 miesięcyKoszt: ok. 3-20 tys. zł
14
ŚciekiDo zrobienia
Przydatne:
Kto pomoże: HydraulikCzas: 1-6 miesięcyKoszt: ok. 5-25 tys. zł
15
OgrzewanieDo zrobienia
Kto pomoże: Instalator

Projekt i formalności

16
Pozwolenie na budowę lub zgłoszenieDo zrobienia
Dom do 70 m² zabudowy możesz postawić na zgłoszenie, większy wymaga pozwolenia. Urząd ma 65 dni na decyzję.
Przydatne:Wniosek przez internet (e-Budownictwo)
Kto pomoże: Architekt, kierownik budowyCzas: 1-3 miesiąceKoszt: zwykle 0 zł dla domu

Budowa

17
Stan surowyDo zrobienia
Dziennik budowy (elektroniczny), kierownik budowy, fundamenty, ściany, dach.
Kto pomoże: Firma budowlana, kierownik budowyCzas: 4-8 miesięcyKoszt: największa część budżetu
18
Instalacje i wykończenieDo zrobienia
Okna, instalacje, pompa ciepła lub kocioł, fotowoltaika, tynki, podłogi.
Kto pomoże: Instalatorzy, wykończeniowcyCzas: 3-9 miesięcyKoszt: zależy od standardu
19
Ogrodzenie, podjazd, ogródDo zrobienia
Kto pomoże: Brukarz, ogrodnikCzas: 1-2 miesiąceKoszt: od kilku tys. zł

Zakończenie

20
Zakończenie budowyDo zrobienia
Zawiadomienie o zakończeniu budowy, odbiory przyłączy, nadanie numeru adresowego, wpis budynku do ewidencji.
Kto pomoże: Kierownik budowy, geodetaCzas: 1-2 miesiąceKoszt: inwentaryzacja ok. 1-2 tys. zł

Wersja robocza do weryfikacji przez architekta i prawnika. Koszty i czas są orientacyjne.

Sprzedaż działki

1
Sprawdź księgę wieczystą
Usuń stare wpisy, np. spłaconą hipotekę. Kupujący sprawdzi to pierwsze.
2
Wypis z planu lub warunki zabudowy
Działka z jasnym przeznaczeniem sprzedaje się szybciej i drożej.
3
Wznowienie granic
Geodeta pokaże granice w terenie. Kupujący chętniej przyjeżdża na działkę z widocznymi palikami.
4
Ogłoszenie z numerem działki
Granice, powierzchnia i plan wczytają się same z rejestrów.
5
Weryfikacja właściciela
Znaczek „Zweryfikowany” zwiększa zaufanie kupujących.
6
Umowa przedwstępna i akt notarialny
Zadatek, termin i warunki zapisz w umowie przedwstępnej.
7
Podatek po sprzedaży
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku zakupu, zapłacisz 19% podatku od dochodu.